転勤・住み替え・相続などで、自宅として住んだ家を賃貸に出すことにした方へ。 新築で買った家なら、建物価格は契約書の内訳、耐用年数は法定年数、と素直に進みます。 ところが**中古で買った家**は、契約書に内訳がない、購入時に算定した耐用年数の扱いに迷う、と論点が増えます。 確定申告で必要になる減価償却費ですが、「一度住んだ家」の転用時の計算は、 新築や通常の中古物件とは手順がまったく違います。 - 住んでいた期間（非業務期間）の減価を、先に差し引かなければならない - その際の耐用年数は、法定耐用年数の **1.5倍** を使う - 減価額の計算には **×0.9** と **旧定額法の償却率** が出てくる - 転用後の耐用年数は、中古資産の **簡便法** で計算し直す - しかもこの転用、**中古で買って住んでいた家**だとさらに一手間かかります。購入時に算定した耐用年数をどう扱うかで、答えが変わってくるためです どれも手計算では間違えやすく、国税庁の説明を行ったり来たりしがちなポイントです。 本シートは、この転用専用の計算手順を1枚の流れにしました。 黄色いセルを上から順に入力するだけで、転用後の年間減価償却費まで自動計算します。 **中古取得のケースにも対応**し、取得時に算定した耐用年数を転用後も引き継ぐ計算が選べます。 ## 内容（シート構成） 1. **はじめに**：目的・計算の流れ・使い方・ご注意 2. **入力・計算**： - 構造の選択（鉄筋コンクリート造47年／鉄骨造34年／木造22年、「その他」は手入力可） - 建物・土地の按分ツール（3方式に対応し、採用する建物取得価額を選べます） - (a) 契約書の内訳を直接入力 - (b) 売買時の消費税額から建物価格を逆算（税率8%／10%） - (c) 固定資産税評価額の割合で按分 - 取得年月・居住開始年月・転用年月から、非業務期間の年数を自動計算（6か月以上の端数は1年、未満は切り捨て） - 非業務期間の減価：耐用年数×1.5、旧定額法償却率表を内蔵（例：33年→0.031、70年→0.015） - 転用時の未償却残高を自動表示 - 転用後の耐用年数は中古資産の簡便法で自動算出、定額法償却率表も内蔵（中古で取得した建物は、取得時に算定した耐用年数を引き継ぐ方法も選択可） - 事業供用割合・共有持ち分で按分した「確定申告用」の減価償却費（初年度は月割り）を表示 3. **償却スケジュール**：転用後の年度別表（各年の償却費・累計・期末残高）。 初年度は月割り、最終年は残高が1円になるよう自動調整、最大50年分 ## 同梱ファイル - `減価償却_転用計算シート.xlsx`（空白版：そのまま入力を始める用） - `減価償却_転用計算シート_サンプル入力済.xlsx`（架空のサンプル数値入り：木造・建物2,500万円・居住10年で転用の例） - 上記2点をまとめたZIPでお届けします ## 対象者 - 自宅として住んだ家（戸建て・マンション）を賃貸に転用する個人の方 - **中古で買って住んでいた家**を賃貸に出す方（築年数が経ったマンションの転用など） - 転勤・住み替え・相続などで初めて大家になる方 - Excelまたは互換ソフト（LibreOffice Calc 等）をお持ちの方 ## 使い方 1. 「入力・計算」シートで構造を選ぶ 2. 建物・土地の按分（3方式のいずれか）を入力し、採用方式を選ぶ 3. 取得・居住・転用の年月と、供用割合・持ち分を入力 4. 表示された「確定申告用」の減価償却費と、償却スケジュールを確認 ## 注意事項 - 本シートは**計算補助ツールです。税務相談・税務代理・申告書の作成代行ではありません。** 個別の事情による税務判断が必要な場合は、税理士または税務署にご相談ください。 - 本シートの計算結果の正確性・税務上の適用可否について、作成者は責任を負いかねます。 申告時点の最新の法令でご確認ください。 - 前提：**平成19年4月1日以後に取得した建物**が対象です。対象は**建物本体のみ**で、 附属設備（電気・給排水設備など）は含みません。 - ご利用には **Microsoft Excel、または数式対応の互換ソフト（LibreOffice Calc 等）が必要**です。 スマートフォンの簡易ビューアでは数式が正しく計算されない場合があります。 - 旧定額法償却率表は耐用年数2〜80年、定額法償却率表は2〜50年を内蔵しています。 範囲外となる場合は税理士にご相談ください。 - デジタルデータの性質上、購入後の返品・返金はお受けできません。 不明点は購入前にお気軽にお問い合わせください。 ## よくある質問 **Q. ずっと賃貸だった物件（最初から投資用）にも使えますか？** A. 本シートは「自宅として住んだ家を転用する」ケース専用です。最初から賃貸の物件では、 非業務期間の減価を差し引く手順自体が不要なため、本シートの計算は合いません。 **Q. サンプル入力済みファイルの数値は実在のものですか？** A. いいえ、すべて架空のサンプル数値です。木造・建物取得価額2,500万円・2015年4月取得・ 2025年4月に転用という設定で、計算の流れ（非業務期間の減価額6,975,000円、 転用時残高18,025,000円、年間償却費1,297,800円）を確認できます。 **Q. 中古で買って住んでいた家を賃貸に出す場合にも使えますか？** A. はい、対応しています。中古取得の場合は、購入時に算定した耐用年数を「入力・計算」シートの 1.に入力し、転用後の耐用年数の決め方で「b 取得時の耐用年数を引き継ぐ」を選んでください。 簡便法で計算し直す方法（a）も選べるので、両方を見比べることもできます。 **Q. 相続した実家を賃貸に出す場合にも使えますか？** A. 被相続人の取得価額や取得年月を引き継ぐなど、相続特有の事情が絡む場合があります。 本シートは一般的な転用の計算の補助にはなりますが、最終的な判断は税理士にご相談ください。 **Q. 建物と土地の金額が分からないのですが。** A. 按分ツールで、(b) 売買時の消費税額からの逆算、または (c) 固定資産税評価額の割合による按分が使えます。 売買契約書や固定資産税の課税明細書をご用意ください。