================================================================ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資分析システム Pro v3.0 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「利回り8%って書いてあるけど、本当に儲かるの？」 不動産投資で最も怖いのは、 "なんとなく良さそう"で買ってしまうこと。 表面利回りだけを見て購入した結果、 ローン返済・修繕費・空室で毎月赤字──。 そんな失敗は、事前の数字で防げます。 本ソフトは、物件情報を入力するだけで 利回り・ローン・キャッシュフロー・出口戦略を一括分析。 「買うべきか、見送るべきか」を数字で判断できます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ こんな経験はありませんか？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▶ 不動産サイトで「利回り10%」の物件を見つけたが、 　 経費やローンを引いたら本当に手残りがあるのかわからない ▶ 不動産会社の営業マンに勧められたが、 　 自分で数字を検証する方法がない ▶ 良さそうな物件を見つけても、 　 利回り計算やローン試算に時間がかかりすぎて 　 検討しているうちに売れてしまう ▶ 築古の戸建て投資に興味があるが、 　 最悪の場合に土地値で回収できるか判断できない ▶ Excelで自作の計算シートを使っているが、 　 物件ごとに数式を直すのが面倒 本ソフトは、こうした悩みを解決するために開発しました。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 本ソフトでできること ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【1】地価の自動取得（全国対応） 住所を入力して1クリック。 国土交通省が公開する不動産取引価格情報をもとに、 その地域の土地相場を自動で取得します。 対応エリア：全国47都道府県 データソース：国土交通省 不動産取引価格情報 いちいち路線価や公示地価を調べる手間がなくなります。 【2】4種類の利回りを自動計算 不動産投資で使われる主要な利回り指標を すべて自動で計算します。 ・表面利回り ── 賃料収入÷物件価格（ざっくり把握用） ・実質利回り（NOI）── 経費控除後の正味利回り ・実質利回り（全投資額ベース）── 諸費用込みの収益率 ・自己資金利回り（CoC）── 自己資金に対するリターン 仲介手数料・登録免許税・不動産取得税なども 自動加算されるので、 「全部込みで実際どうなのか」がわかります。 【3】ローンシミュレーション 元利均等返済の返済計画を自動計算。 月々の返済額、年間返済額、総返済額、 支払利息の合計が一目でわかります。 金利のプリセットボタン付き： ・住宅ローン（1.5%） ・不動産投資ローン（2.5%） ・ノンバンク系（4.5%） 借入比率を変えたときに キャッシュフローがどう変わるかを すぐに確認できます。 【4】100点満点のスコアリング判定 以下の5項目を総合的に評価し、 100点満点でスコアを算出します。 ・実質利回り（配点：最大40点） ・土地値回収率（配点：最大35点） ・建物の状態（配点：最大15点） ・キャッシュフロー（配点：最大10点） ・損益分岐稼働率（配点：最大5点） 判定結果は5段階： 90点以上 ── 強く推奨 75点以上 ── 買い推奨 55点以上 ── 検討の価値あり 35点以上 ── 慎重に検討 35点未満 ── 見送り推奨 各項目の判定理由も表示されるので、 なぜそのスコアになったのかがわかります。 ※ スコアリングは一般的な投資指標に基づく 　 機械的な評価であり、投資の成否を保証するものでは 　 ありません。最終的な投資判断はご自身で行ってください。 【5】出口戦略の安全性チェック 投資物件は「買って終わり」ではありません。 最悪のケースで売却したときに、 土地だけでいくら回収できるかを計算します。 ・純土地価値（土地値 − 解体費の概算） ・土地値回収率（投資額の何%を回収可能か） ・残存耐用年数 築古物件の投資判断に欠かせない指標です。 【6】レポート出力 分析結果をテキストファイルとして保存可能。 物件の比較検討や、融資相談の参考資料として お使いいただけます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 使い方はシンプルです ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Step 1 ▶ 物件情報を入力 　住所・販売価格・面積・築年数・月額賃料など。 　土地単価は「地価を自動取得」ボタンで自動設定。 Step 2 ▶ 「投資分析を実行」ボタンを押す 　利回り・ローン・出口戦略・スコアを一括計算。 Step 3 ▶ 結果を確認 　スコアと判定理由を確認。 　気になる物件はレポートを保存。 入力から結果表示まで数秒で完了します。 気になる物件があったとき、 その場ですぐに検証できます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 活用シーン ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ 不動産投資をこれから始める方 　 物件の良し悪しを数字で判断できるようになります。 　 「利回りが高い＝良い物件」とは限らない理由が 　 本ソフトを使うとわかります。 ◎ すでに投資経験がある方 　 物件検討のスピードが上がります。 　 不動産サイトで見つけた物件を 　 その場で数値検証し、 　 検討に値するかを素早く判断できます。 ◎ 築古戸建て投資に興味がある方 　 土地値回収率で出口戦略の安全性を 　 事前に確認できます。 ◎ 融資相談の準備をしたい方 　 分析レポートを出力して 　 金融機関への相談資料としてお使いいただけます。 　 ※ 融資審査の結果を保証するものではありません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 動作環境 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 対応OS：Windows 7 / 8 / 10 / 11 インストール：不要（EXEファイルを実行するだけ） インターネット：地価自動取得時に使用 　　　　　　　　（それ以外はオフラインで動作） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 納品内容 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ・FudosanPro.exe（本体プログラム） ・license.key（ライセンスファイル） ・ユーザーマニュアル（Word形式） セットアップ手順： 1. license.key を FudosanPro.exe と同じフォルダに置く 2. FudosanPro.exe をダブルクリック これだけで使い始められます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ よくあるご質問 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Q. パソコンに詳しくなくても使えますか？ A. はい。EXEファイルをダブルクリックするだけで 起動します。プログラミングの知識は不要です。 操作方法はマニュアルに記載しています。 Q. Macでも使えますか？ A. Windows専用です。Macには対応していません。 Q. 地価データはどこから取得していますか？ A. 国土交通省が公開している 不動産取引価格情報（API）を使用しています。 過去の実際の取引価格をもとに算出しています。 Q. オフラインでも使えますか？ A. 地価の自動取得を除き、オフラインで動作します。 土地単価を手動入力すれば、 インターネット接続なしでも分析が可能です。 Q. 計算結果は正確ですか？ A. 計算自体は不動産投資で一般的に使われる 計算式に基づいています。 ただし、将来の賃料変動・金利変動・ 修繕費用の変動等は考慮していません。 分析結果は参考情報としてお使いください。 Q. 1つのライセンスで複数のPCに入れられますか？ A. 1ライセンスにつき1台のPCでのご利用となります。 PCを買い替える場合はご連絡ください。 新しいライセンスキーを発行いたします。 Q. アップデートはありますか？ A. 機能改善を行った場合、 アップデート版を配布することがあります。 Q. 返金はできますか？ A. デジタル商品の性質上、 購入後の返金は原則としてお受けしておりません。 ご不明な点は購入前にお気軽にお問い合わせください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ ご購入にあたっての注意事項 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【投資判断について】 本ソフトウェアが提供する分析結果・スコア・判定は、 特定の不動産への投資を推奨・助言するものではありません。 不動産投資にはリスクが伴います。 投資判断は、ご自身の責任において行ってください。 必要に応じて、不動産鑑定士・税理士・ ファイナンシャルプランナー等の 専門家にご相談ください。 【データの正確性について】 地価データは国土交通省の公開情報に基づく 参考値です。現在の実勢価格とは 異なる場合があります。 【禁止事項】 本ソフトウェアの複製・再配布・転売・ リバースエンジニアリングを禁止します。 ライセンスキーの第三者への 譲渡・共有はできません。 【知的財産権】 本ソフトウェアの著作権は開発者に帰属します。