⭐︎ 地方物件ドック
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「利回り」を、そのまま信じて買っていませんか？ 販売資料の利回りは、ほぼ例外なく「表面利回り」です。 空室も経費も諸費用も入っていない数字で、買う判断をしてしまう前に。 自分の数字で引き直すための道具セットです。 こんな人に向いています * 地方で戸建て賃貸やアパート1棟の購入を考えている人 * 不動産投資の初心者〜中級者 * 「資料の利回りは高いのに、何か不安」と感じている人 * 「何を基準に判断すればいいか分からない」と悩んでいる人 向いていない人 * 「買うべき物件を教えてほしい」という人 * 「確実に儲かる方法を知りたい」という人 このパックは、物件を推薦するものではなく、自分で判断するための道具です。 価格 発売記念価格：7,980円（税込） 定価：9,800円（税込） ※発売記念価格は予告なく終了し、定価に戻る場合があります。
このパックでできること
① 家賃が相場と合っているか確認できる 資料の家賃が相場と合っているか、記録して突き合わせます。 例：御代田町の1LDK平均家賃 約66,600円 資料の家賃が推定相場より1割以上高い場合は、警告が表示されます。 ② 実際の収益を数字で確認できる 入力した条件に基づいて、以下を自動計算します。 * 実質利回り * 月々の手残り * 売却時の手残り * 総合損益 ③ リスクを想定したシミュレーションができる * 空室率×金利の感度分析 * 35年間の年次推移 「条件が崩れたらどうなるか」まで確認できます。 ④ 銀行目線でも収益性を確認できる 以下の指標を確認できます。 * DSCR（債務返済余裕率） * 自己資金利回り * 損益分岐入居率 * 投資回収年数 * IRR（内部収益率）
セット内容（3点セット）
1．解説ガイド 物件購入前に確認すべきポイントを、具体的に解説します。 * 販売資料の数字を疑う視点 * 家賃相場のリサーチと精査 * 修繕リスクの確認 * 現地調査・ハザード情報の確認 * 融資条件の確認 * 指値交渉と最終判断 さらに、以下の実践資料も付属します。 * 失敗パターン6つ * 不動産業者への質問メール文例 * 指値交渉の文例 2．精査スプレッドシート「地方物件ドック」全8シート構成 物件の収益性やリスクを、数字で確認するためのスプレッドシートです。 収録シート 1. ダッシュボード 2. かんたん入力 3. 入力・計算 4. 住所・相場 5. 年次推移 6. 使い方・注意 7. 用語集 8. チェックリスト かんたん入力は、黄色の8項目だけ。 残りの項目は標準値を使って自動計算されます。 ダッシュボードには、文章による判定コメントと総合スコア（8点満点）が表示されます。 Googleスプレッドシート版では、住所を入れるだけで土地相場・最寄り駅・ハザード・公示地価が自動で入るようになりました（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の公式データを利用。自動取得スクリプトとAPIキーの申請・設定手順書つき） ※APIキーの設定手順書付き。APIキーは無料でご自身で申請いただく形式です。 3．購入前チェックリスト:全25項目 購入前に確認すべき項目を、4つのカテゴリーに分類しています。 * 書類：6項目 * 数字：6項目 * 現地：7項目 * リスク：6項目 進捗率や注意事項、未確認の件数が自動集計されます。 最後に「買い／保留／見送り」の判断欄があり、確認漏れを防ぎながら購入判断を進められます。
免責事項
本パックは、不動産投資の学習と検討の補助を目的とした一般的な情報提供です。 特定の物件の購入を推奨するものではなく、収益を保証するものでもありません。 シミュレーションの結果は、入力した前提条件（家賃・空室率・金利など）によって大きく変わります。 税務・法律・融資に関する最終判断は、税理士・弁護士・金融機関などの専門家にご確認ください。 投資の最終判断は、ご自身の責任で行ってください。
動作環境
精査シートは、以下のソフトウェアで利用できます。 * Microsoft Excel * Googleスプレッドシート * LibreOffice Calc PCでの利用を推奨します。 ※解説ガイドはスマートフォンでも読めます。
使い方
15分クイック版 「かんたん入力」に8項目を入力し、判定コメントとスコアを確認します。 購入候補をふるいにかける段階では、この方法で十分です。 じっくり精査版 以下の順番で、物件を詳しく確認します。 1. 家賃相場のリサーチ 2. 収益数字の精査 3. 修繕リスク・現地の確認 4. 融資条件の確認 5. 最終判断 購入前チェックリストをすべて埋め、契約前の最終確認に活用してください。